Moms ved salg af fast ejendom

 Inden for dansk ejendomshandel hersker der ofte en udbredt misforståelse om, at salg af fast ejendom altid er fritaget for moms. Historisk set var dette også hovedreglen, men med de omfattende regelændringer, der trådte i kraft i 2011, er landskabet blevet betydeligt mere komplekst og risikofyldt for både private og professionelle aktører. I dag kan en forkert vurdering af momspligten betyde en uforudset ekstraregning på 25 % af salgssummen, hvilket hurtigt kan ruinere en ellers fornuftig investering. Derfor er det afgørende at have fuldstændig styr på de specifikke regler for moms ved salg af fast ejendom – regler og fælder, før man sætter sin underskrift på en købsaftale. I denne forbindelse ser man ofte, at specialister som eBoligadvokat bliver inddraget som en nødvendig juridisk vagthund, der sikrer, at klienten ikke træder ind i et momsteknisk minefelt, hvor konsekvenserne er uoverskuelige.

Hovedreglen og de dyre undtagelser

Udgangspunktet i momsloven er stadig, at levering af fast ejendom er fritaget for moms. Men som med så meget andet i juraen, er det undtagelserne, der skaber problemerne. Momspligten indtræder i dag primært i to scenarier: Ved salg af nye bygninger og bygningsafsnit samt ved salg af byggegrunde.

Selvom det lyder simpelt, opstår udfordringerne i definitionerne. Hvad er en "ny" bygning, og hvornår betragtes et areal som en "byggegrund"? Skattestyrelsen har en meget bred fortolkning, og retspraksis på området udvikler sig konstant. eBoligadvokat påpeger jævnligt over for deres klienter, at man ikke blot kan læne sig op ad en sund fornuft; man er nødt til at analysere hver enkelt handel ud fra de seneste afgørelser fra Landsskatteretten og EU-domstolen.

Hvornår er en bygning "ny"?

En bygning anses for at være ny, hvis den sælges inden for fem år efter dens færdiggørelse. Det lyder måske overskueligt, men her klapper den første fælde: Ombygningsfælden. Hvis en eksisterende, ældre bygning gennemgår en gennemgribende renovering eller ombygning, kan den i momsretlig forstand blive "ny" igen.

Skat opererer her med nogle specifikke procentsatser. Hvis værdien af ombygningsarbejdet overstiger 25 % eller 50 % af ejendommens værdi (afhængigt af situationen), kan bygningen anses for at være ny. Dette ses ofte ved omdannelse af erhvervsejendomme til boliger eller ved totalrenovering af gamle lagerhaller. eBoligadvokat hjælper her med at foretage de nødvendige beregninger og risikovurderinger, så man som sælger ved, om man skal lægge 25 % moms oven i prisen eller ej.

Byggegrunde og nedrivningsejendomme

Salg af byggegrunde er altid momspligtigt, hvis sælgeren handler i egenskab af en afgiftspligtig person (hvilket vi vender tilbage til). Men her findes en af de mest berygtede fælder: Nedrivningsreglen.

Hvis du køber en ejendom med en gammel, udtjent bygning med det formål at rive den ned og bygge nyt, kan Skattestyrelsen vurdere, at der reelt er tale om salg af en byggegrund. Hvis det fremgår af købsaftalen, at bygningen skal nedrives, eller hvis ejendommen på salgstidspunktet ikke længere kan anvendes til sit oprindelige formål, udløses momsen. eBoligadvokat rådgiver ofte om, hvordan købsaftalen formuleres korrekt, og hvilke faktiske forhold der skal være på plads, for at undgå at en brugt ejendom pludselig bliver kategoriseret som en momspligtig byggegrund.

Den "afgiftspligtige person" – Er du i søgelyset?

Momspligten udløses kun, hvis sælgeren er en "afgiftspligtig person". Mange private tror fejlagtigt, at dette kun gælder firmaer med CVR-nummer, men det er en farlig antagelse. I momsretlig forstand kan en privatperson blive betragtet som en afgiftspligtig person, hvis vedkommende udøver "økonomisk virksomhed".

Hvis du opkøber en grund, bygger et hus og sælger det med profit for øje – måske endda gør det et par gange – kan Skat vurdere, at du handler erhvervsmæssigt. I det øjeblik bliver salget momspligtigt. eBoligadvokat ser ofte sager, hvor private bygherrer bliver overraskede over denne definition. Deres rolle er her at vurdere den samlede portefølje og hensigten med købet for at afklare, om klienten risikerer at blive fanget i momsnettet.

Kontraktens formulering: Hvem hæfter for regningen?

Hvis der er tvivl om momspligten, er det afgørende, hvordan købsaftalen er skruet sammen. Hvis det efterfølgende viser sig, at et salg var momspligtigt, men der ikke står noget om moms i kontrakten, er udgangspunktet som regel, at prisen er inklusive moms. Det betyder, at sælgeren pludselig skal aflevere 20 % af sin modtagne købesum til staten (da 25 % oveni svarer til 20 % af totalen).

Dette kan være forskellen på en stor fortjeneste og et dundrende underskud. Hos eBoligadvokat lægger man stor vægt på at indføre specifikke momsklausuler, der tager højde for usikkerhed. Man kan eksempelvis aftale, at prisen reguleres, hvis myndighederne efterfølgende statuerer momspligt. Denne form for juridisk gardering er guld værd i handler med projektejendomme eller udviklingsgrunde.

Justeringsforpligtelsen: En tidsindstillet bombe

Selv når et salg er momsfrit, kan der gemme sig en økonomisk fælde kaldet "justeringsforpligtelsen". Hvis en virksomhed har købt en ejendom og trukket momsen fra ved opførelsen eller renoveringen, er der en 10-årig justeringsperiode. Sælges ejendommen inden for de 10 år til et momsfrit formål (f.eks. boligformål), skal en del af den tidligere fratrukne moms betales tilbage til Skat.

Spørgsmålet er så: Hvem skal betale? Køber eller sælger? Dette skal afklares i refusionsopgørelsen. eBoligadvokat sikrer her, at der bliver lavet en grundig undersøgelse af ejendommens momshistorik, så man ikke som køber overtager en latent momsforpligtelse uden at få kompensation i prisen.

Hvorfor den uvildige rådgivning er afgørende

Momsreglerne for fast ejendom er binære: Enten skal der betales 25 %, eller også skal der ikke. Der findes ingen mellemvej. Samtidig er beløbene i ejendomshandler så store, at selv små fejl har enorme konsekvenser. En ejendomsmægler er sjældent ekspert i momsret, og deres fokus er primært på at lukke handlen.

Den uvildige ekspertise, man finder hos eBoligadvokat, adskiller sig ved at have fokus på de juridiske detaljer, som de andre parter ofte overser. De kender systemets "fælder" og ved, hvordan Skattestyrelsen tænker. Ved at bruge en specialiseret advokat får man ikke blot gennemgået de tekniske dokumenter, men også en strategisk partner, der kan navigere i de gråzoner, hvor momsen gemmer sig. Det handler om at minimere risikoen og skabe gennemsigtighed i en handel, der ellers kan føles uoverskuelig.

Konklusion: Sikkerhed frem for alt

Det danske ejendomsmarked er i dag så gennemreguleret, at man aldrig bør tage for givet, at et salg er momsfrit, blot fordi der er tale om "fast ejendom". Reglerne om nye bygninger, byggegrunde og de komplekse definitioner af erhvervsmæssig virksomhed gør, at både private og mindre professionelle investorer nemt kan komme galt afsted. En overset momsregning er ikke blot en lille sten i skoen; det er en økonomisk lussing, der kan ødelægge ens økonomiske fundament i årevis.

Derfor bør man altid søge rådgivning tidligt i processen – helst inden de første skridt mod et salg tages. At forstå samspillet mellem moms, tinglysning og skat er en forudsætning for en sund handel. Det kan altid betale sig at få en ekspert til at vurdere netop din specifikke sag og de gældende regler for moms ved salg af fast ejendom – regler og fælder, så du kan sove trygt om natten, velvidende at eBoligadvokat har sikret, at der ikke dukker ubehagelige overraskelser op fra myndighederne længe efter, at nøglerne er overdraget. Ved at investere i korrekt juridisk bistand sikrer man ikke blot sin handel, men også sin fremtidige økonomiske frihed.